Le statut de LMNP comporte des avantages certains, mais il se peut que le propriétaire du bien souhaite s’en séparer pour diverses raisons. Qu’est-ce qui se passe en cas de revente, et comment s’en sortir sans y laisser des plumes ?
S’assurer que c’est le bon moment de revendre et comprendre sa cible
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) séduit de nombreux investisseurs en raison de plusieurs avantages : loyers garantis, confort de gestion, fiscalité avantageuse. Il est possible de revendre un bien LMNP pour encaisser une plus-value bénéficiant d’un abattement à partir de la cinquième année de détention.
Lors d’une revente LMNP, il est toujours préférable de s’adresser à un spécialiste. Et pour cause, il pourrait être intéressant de reporter de quelques mois voire de quelques années la revente pour bénéficier d’une conjoncture plus favorable. Il est à rappeler qu’un bien en LMNP a comme avantage principal de générer une rente défiscalisée, car la loi autorise l’investisseur à amortir son bien en vue d’éliminer les impôts sur les revenus locatifs qu’il perçoit. L’idéal est donc de revendre le bien une fois la réserve d’amortissement épuisée.
Pour rappel, une revente LMNP ne répond pas aux mêmes règles que la revente classique. L’acquéreur, tout comme l’acheteur, porte une dimension sentimentale dans ce dernier cas, alors qu’un achat LMNP est surtout dicté par les possibilités de rendement et de sécurité de l’investissement. Comprendre sa cible, c’est donc intégrer l’idée que les personnes intéressées cherchent à s’assurer que le bien répond à un marché porteur, et c’est justement ce qu’il faut mettre en avant lors d’une revente LMNP.
Fixer le prix juste et s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur
La rentabilité locative d’un bien LMNP se calcule en prenant en compte trois facteurs : le loyer, la durée résiduelle du bail et le prix d’acquisition. Le vendeur ne peut pas influer sur le loyer qui est fixé contractuellement dans le bail, mais il peut fixer le prix de vente de son bien. Pour réussir la transaction sans l’éterniser, il convient de ne pas se montrer trop gourmand. Concernant la durée du bail, plus la durée restante sera longue, plus elle rassurera le repreneur et justifiera un prix de vente élevé.
Pour sécuriser une revente LMNP, il convient de trouver un acquéreur solvable, c’est-à-dire disposant de la solidité financière nécessaire au financement de l’opération. Deux modalités de financement sont possibles : le financement comptant, qui est assez rare, et le financement par un crédit. Dans le premier cas, le vendeur peut demander à l’acheteur une attestation de détention des fonds, et dans le deuxième, un accord de principe de l’organisme de crédit.
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